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2018-05-28 01:50 来源:日报社

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500强房企测评发布 丁祖昱:是对主流房企的检验

时间:2018-05-28 21:23来源:新电梯 作者:楼市经纬
 
500强房企测评发布 丁祖昱:是对主流房企的检验

中国房地产测评中心主任、易居企业(中国)集团首席执行官丁祖昱


    3月21日,2018中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行,备受关注的“2018中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作,已连续开展十年,相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

    中国房地产测评中心主任、易居企业(中国)集团首席执行官丁祖昱在现场回顾了2017年中国房地产市场,并对2018年市场发展与风险进行了预判,总结了此次2018年500强的特征。

    回顾2017年中国房地产市场
    丁祖昱称这是非常精彩的市场。首先在2017年明确中国房地产未来十年的总定位,房住不炒,租购并举,房子是用来住的,不是用来炒的,将成为引导中国房地产未来发展的总目标,总定位。

    其次在2017年,中国房地产有了一个非常大的亮点,就是行业的规模再创新高。去年中国商品房销售面积达到了16.94亿平方米,销售金额达到了13.37万亿元,都比2016年有了比较大幅度的增长,从过去的十年情况来看,整体房地产的行业规模都在不断的螺旋上升过程中,而在2017年创造新高。

    从各个城市情况来看,各个城市出现了比较明显的市场分化。一方面三四线城市非常火爆,但是一线城市成交腰斩,二线城市成交分化。

    从房价情况上来看,根据统计局数据,2017年很多二线原来偏后的一些城市房价出现了反弹,而三四线城市房价大多数出现明显上升。从土地成交情况来看,2017年创造了多项指标的新高,成交面积成交金额和楼板价都在2017年达到新高。另外三四线城市土地成交总面积达到了整个土地出让从面积77%,三四线城市商品房销售面积达到了66%,土地这块达到了77%,也说明三四线城市市场受到了企业的认可,受到了广大开发商的认可。

    从项目层面来说,在2017年也有多个项目突破百亿元,很多都是规模房企,品牌房企项目。如销售面积上面,去年就有一个项目突破了100万平方米。

    二手房市场在2017年出现了调整,受到宏观调控政策影响,形势持续下滑。但是在年末11月份、12月份整个成交量企稳,也是市场开始走向稳定的重要的指标。

    另外二手房和一手房对比数据可以看到,北上广深四个一线城市,再加上厦门,二手房都超过一手房成面积,是1.6倍,上海达到了1.9倍,厦门达到1.9倍,所以现在月多城市已经进入存量市场。二手房价格和一手房相比,一线城市一手房明显高于二手房,但是在诸多二线城市我们看到一二手房价“到挂”状况,也是由于一部分城市限价造成的状况。

    从租赁市场,2017年也是租赁元年,租赁市场也看到一些很有意思特征,首先是目前个人房东,加上一部分小型二房东,占到房源总数达到97.5%。品牌的运营商房企加上国家队,加上一些中介结构提供的房源数量达到2.5%左右。目前租赁市场还是以个人为主的。

    从融资情况来看,2017年成为租赁融资爆发年,很多房企进入到长租公寓领域之后,完成了租赁市场相关融资。从供应结构来看,以上海和深圳为例,目前的供求不匹配,中高端的租赁用房供应还是比较充裕,而中低端租赁用房供应和需求相比还是供不应求。

    从未来各个城市增信租赁来看,就数量来说还是非常大,占比非常高。以北京上海为例,北京未来五年商品应供应是150万套,供应商占到500万套,所以应该说在未来三到五年时间当中,我们会看到市场当中会有大量的长租公寓租赁用房新增。

    2018年市场发展与风险预判
    首先刚刚开完两会明确了房地产政策落地,进入立法程序,限价调控政策不会放松,租赁市场也会成为现在发展的一个重点。

    从行业的角度来说,今年会保持过去整体的总量,但增速都会放缓。从1、2月份宏观数据当中看到成交面积有4%以上的增幅,成交金额仍然有15%以上的增长,所以短期目标还保持着一个相对高速的增长。

    从城市角度来说,今天除了三四线,特别是很多三线城市,已经相对越来越成熟,进入到我们说准二线的行列,在一线和二线城市当中,我们认为今年也会有很多的亮点,成交量上面也会保持,甚至重新启动会有一个比较大的增幅。

    从房企角度来说,在2017年有17家企业破了千亿,今年我们认为会有13家甚至更多的房企加入到千亿行业,前四强的市场规模也会达到三万亿的全新高度。
    从风险角度来说,目前最大的风险可能还是来自于金融,无论是对按揭这块还是对开发这块,目前的金融环境压力还是比较大的。1、2月份数据当中,我们看到居民的中长期贷款占整个贷款额度比重下降到24%,这也是和去年同期39%相比下降的幅度还是比较大的。

    此外,棚改也将会成为推动全国城市特别是二三四线城市发展的推动剂。2018年到2020年棚改计划比前三年下降17%,当然总量还是相当大的,从前三年1800万套变成未来三年的1500万套,但是部分省这里面的各个地级市的棚改计划也会发生一些变化。比如说以安徽为例,有三个地级市棚改今年是有增加的,但是有12个地级市今年棚改数字下降了。所以每个省每个市还要各自来判断棚改对于房地产的影响。

    总结500强特征
    对于这次500强测评,我们总结了以下这些特征。首先榜单前十强没有变,但是位置发生了变化。除了第一名第九名第十名之外,剩下整个从第二名到第八名位置发生了一些变化。恒大还是保持第一,碧桂园和万科成为前三。入榜企业在十强和二十强当中相对比较稳定,百强榜单变动一致非常大。我们回顾过去十年,连续十次上榜企业有25家,五次以上上榜企业70家左右,今年首次上榜的百强企业有12家,所以应该说大多数房企最近几年还是保持在百强行业当中。但是每一年都会有一些落后的或者说增速较慢的,比一些增速较快的房企替代。

    从企业规模来说,500强房企的总资产还在稳步上升,这个增速还在不断加快,但是净资产的增速有所回落,特别是2017年我们看到资产负债情况,融资的情况,导致净资产规模增速还在增长,但是增速有所回落。

    销售规模500强也创造新高,2017年500强企业全年商品房销售总面积达到6.4亿平方米,销售金额创下了8.5万亿的新高,同比增长了34.7%,具体房企当中17家破了千亿,三家龙头房企每家都突破了5000亿。实现了销售业绩的大幅度的增长。

    另外各家房企,特别是百强房企销售都超额完成了年度目标,这些房企增长速度较快原因一方面因为并购,合作比较多;另外区域布局,比如说长三角布局,珠三角布局比较合理;而且很多房企前两年进入三四线城市之后,去年在三四线当中大大收益,另外企业一些内部的激励机制,整体也推动了房企在2017年取得巨大突破。

    行业集中度在2017年创新高,当然这样的一个行业集中度的提升在过去三年都成为了一个新常态,相信在2018年,整个集中度还会进一步的提升。

    融资的情况在2017年总量有所降低,但是部分房企在2017年融资情况比2016年增长速度相对来说比较快。融资的方式2017年发生比较大的变化,比如说企业债这块,境内企业债这块下降幅度比较大,而在境外融资包括证券化这一块,成为了2017年的一个全新的新的增速。

    融资成本在2017年,2015、2016下降,2017回升,我们看到融资成本最低的前五家房企,我们也看到他们在2017融资成本重新回升,对于这几家房企来说整体融资还是非常低,从风险管控角度来说,目前500强房企,整体债务风险是可控的,虽然开发企业的杠杆率负债率有所上升,资产负债率达到了63.93%,净负债率均值70.45%,都有一个多百分点的上升,在现金的持有现金方面在2017年相关数字还显得非常健康。

    从盈利能力上来看,整个2017年500强房企的净利润总额持续增长,500强房企平均利润达到了7.57亿元,也是创造了行业新高。另外在500强房企当中有六成以上的房企的销售费用管理费用财务费用增长率略高于营业收入增长率,应该说在2017年在调控的影响下面部分成本还是有所上升,所以现在虽然成本有所上升,但总的利润也在上升的过程当中。

    2017年的运营指标,部分运营效率指标有所回落,可能也是受到了500强房企当中两极分化影响,部分排名靠后的房企相关指标掉的比较多。从成长的潜力上来说,行业整体的速度开始回落,这个大家也可以理解,因为在2017年整个行业又上了一个全新台阶,在上完台阶之后也许未来整个中国房地产特别是从销售面积上来说,再上一个台阶的可能性相对较小,所以从行业本身的增长速度上来说,肯定会放缓。但是从前面分析到的集中度的情况,规模房企运行状况会出现很强的态势。

    最后我们看一下社会责任,对于目前的500强房企在履行社会责任方面不断创新高,在交税方面,在投身公益事业,在精准扶贫定向扶贫方面,我们的房企都承担了最重要的社会责任。因此今天500强房企成果的发布会,既是对整个中国主流房企的检验,也是告诉大家中国房地产企业在整个中国经济发展当中做出了突出的贡献。

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